Top agent

PORTAL O TRŽIŠTU NEKRETNINA - informiranje, edukacija i promidžba

Pravni upiti

ODRŽAVANJE APARATA U IZNAJMLJENOM STANU?

Pitanje: Poštovana, zanima me tko plaća troškove servisiranja klime ili održavanja kućanskih aparata u iznajmljenom stanu, najmoprimac ili najmodavac? Lp, Maja
Odgovor: Troškove održavanja klime ili popravak kućanskih aparata dužan je snositi vlasnik – najmodavac, osim ako je drugačije ugovoreno ugovorom o najmu.

KUPNJA KUĆE NA RATE

Pitanje: Poštovanje, planiram kupiti kuću tako da ju isplaćujem na mjesečne rate. Kuća ima 6 vlasnika pa me zanima kako napraviti kupoprodajni ugovor i kako vršiti isplate (preko koga)pošto nije jedan vlasnik, da slučajno poslije netko ne kaže kako nije dobio svoj dio.Hvala na odgovoru.
Odgovor: Poštovana, u kupoprodajnom ugovoru bi trebalo ugovoriti da se svakom suvlasniku ( prodavatelju) kupoprodajna cijena isplaćuje obročno, srazmjerno njegovom suvlasničkom omjeru.

PLAĆANJE SMEĆA I SLIVNIH VODA - PREMA ČLANU ILI KVADRATURI?

Pitanje: Postovani, molim vas za odgovor. Postanar sam i zanima me sljedeće:nas je pet clanova, suprug, ja i troje djece zanima me kome da se obratim, moj gazda meni porez naplaćuje od postanarstva, smece koje se inače plaća po kvadraturi on na članove naplaćuje znači to je kuća tri stana zar to onda ne ide na tri dijela , također i uplatnicu slivne vode tako da mi ako znate objasnite i pomognete.Zahvalna
Odgovor: Poštovana, visina naknade za komunalni otpad i slivne vode određuje se prema kvadraturi prostora.

OVRHA ZBOG NEPLAĆANJA PRIČUVE

Pitanje: Kupila sam stan temeljem kredita te je suprug kao sudionik kredita potpisao da nema nikakvih prava na stan. Uknjižila sam vlasništvo u zemljišnim knjigama i predala presliku ugovora o kupoprodaji tadašnjem upravitelju zgrade koji mi je uredno isporučivao račune za pričuvu na moje ime. U međuvremenu promijenjen je upravitelj zgrade te novi upravitelj zgrade isporučuje račune na ime supruga (navodeći i pritom prezime pokojne bivše vlasnice). Upravitelja i predstavnika suvlasnika sam pisano upozorila da ne isporučuje račune na valjani način, prema stanju u zemljišnim knjigama a koje su javno poznate. Na navedeno su se oglušili te je suprug dobio rješenje o ovrsi zbog neplaćanja računa za pričuvu pod prijetnjom prisilnog namirenja i naknadom ovršnog postupka. Može li suprug koji nije vlasnik stana biti u obvezi plaćanja računa za pričuvu odnosno može li se protiv supruga provesti ovrha zbog računa za pričuvu za stan čiji nije vlasnik?
Odgovor: Odredbom članka 89. St. 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici nekretnine.Slijedom toga ukoliko ste vi vlasnik predmetnog stana obveza plaćanja pričuve je vaša a ne vašeg supruga.Vaš suprug bi trebao uložiti prigovor na rješenje o ovrsi i istaknuti prigovor nedostatka pasivne legitimacije.Nadam se da nije prošao rok za prigovor.

PREVAREN SAM PRILIKOM KUPNJE STANA, ŠTO MOGU PODUZETI?

Pitanje: Poštovanje treba mi jedan pravni savjet. Lani u 02/2013 odlucili smo ja i supruga kupiti stan u novogradnji preko rođaka za kojeg nismo ni znali da se time bavi,ukratko,stan nam se svidio,jos nije bio iznutra dovrsen ali prodavatelj se obvezao urediti ga do 05/2013,jer mi smo iz naseg prodanog stana morali do tog datuma izaci. Od problema naveo nam je samo problem drvarnica koje se moraju legalizirati,jer su u prvotnom planu zamisljene kao garaze ali to mu nije dozvoljeno,i brisanje zabiljezbe ovrhe zbog koje mu nije spojena voda,ali obecao je da je to sredjeno,inace ovrhu je imao zbog toga jer je nekoj gospodji htio prodati stan ali doslo je do problema i morao je vratiti kaparu. Mi smo cijelo vrijeme bili uvjereni da su to jedini problemi,poceli smo lagano opremati stan,voda se cekala...prosao je 5 i 6 mjesec i dosao je na redu ugovor koji sam ja potpisao,posto smo rodbina stavili smo u ugovor manji iznos stana(umjesto 69000 e-61000) i manju kaparu(1000 e umjesto 6000e koje sam mu dao) jer je njemu tako odgovaralo. Nakon par dana prijatelj mi je objasnio sta sam potpisao......u ugovoru je stajalo da je kompletna zgrada u postupku legalizacije,izgradjena je na parceli koja je oznacena kao šuma i pašnjak(/k.c. 2593/2,Rijeka,opcina Marčelji),nema uporabnu dozvolu,nije etazirana,isplata 100% u 7 mjesecu......i ne odgovara za rokove legalizacije,stan u koji se nemogu legalno prijaviti. Smrklo mi se,jer sam mu vjerovao,kada smo se nasli da mi objasni glupost koju sam potpisao derao se i govorio da ne razumjem tijek gradnje........ ....istina,tada to nisam razumio,bio sam naivan jer sam mislio da se legalizacija odnosi na drvarnice...a eto,one se i ne spominju u ugovoru,spominju se samo u kontekstu naknadne kupnje posto nije bila ukljucena u cijeni stana. Zatim sam se nasao sa njegovim advokatom,prva njegova rijec je bila.....STA,NIJE TI SVE REKAO??? Nakon toga smo odlucili raskinuti kupoprodajni ugovor,vratio mi je 1000 e od 6000 e kapare,uz obecanje da ce mi ostatak dati za par dana,jer sada naravno nema. Na moje pitanje kako da se ja prijavim na toj adresi,rekao mi je da se prijavim kod brata?????? Na moje pitanje,sta da sam htio dignuti kredit na stan....rekao je da bi mi nabavio drugi vlasnicki list???? PAMETNOME DOSTA DA VIDI O KAKVOJ SE OSOBI RADI. Od kapare mi je sveskupa vratio 2600e(jedva),za ostatak se i dan danas mucim,jer on sebe smatra pravednikom a nas osobama koje ne razumiju gradnju.....eto! Imate li mi za dati kakav savjet,na koji nacin da dignem tuzbu za povrat svojih novaca,ima li kakve osnove za tuzbu. Osim mene jos je jedan gospodin htio kupiti stan u toj zgradi,kada sam mu pokazao ugovor,zaplakao je,znao je sta i mi....samo problem drvarnica i ovrhe. On se do dan danas nije uselio,toliko o tome. Krajem prosle godine dao je stan ponovo u agencije ali otisao sam u svaku posebno i svi su ga makli iz ponude. Volio bih da me uputite molimga gdje prijaviti,na koji nacin utuziti jer ovo vise nema smisla. Ja sam prvi rod sa njegovom suprugom i samo zato ga jos nisam tuzio.....ne shvacam takve ljude,obecao mi je nesto sta ne mogu ispuniti,nije mu smetalo sta imamo i bebu od dvije godine,i sta smo 6 mjeseci zbog njegovog muljanja bili podstanari.....sto,sada smo se napokon legalno skrasili :-) Veliki pozdrav
Odgovor: Budući da ste raskinuli ugovor, temeljem članka 368 Zakona o obveznim odnosima imate pravo od druge strane tražiti povrta onoga što ste dali. Bojim se da će te imati problem oko dokazivanja da ste mu dali 6.000 EUR-a , budući da ste u ugovoru naznačili iznos od 1.000,00 EUR-a.No možda ovu činjenicu možete dokazati svjedokom u koliko je netko bio prisutan u trenutku predaje iznosa od 6.000,00 EUR-a.Očito je on o svemu dobro vodio računa da se osigura, za razliku od Vas koji ste mu na žalost vjerovali.Ide Vam u prilog činjenica da Vam je do sada vratio 2.600,00 EUR-a pa ne može tvrditi da je kapara ugovorena u iznosu od 1.000 EUR-a kako ste naznačili u ugovoru.

TKO PLAĆA PRIČUVU KOD NAJMA STANA?

Pitanje: Poštovana, možete li mi reći tko je dužan plaćati pričuvu kod najma stana? Hvala. Iva

Odgovor: Člankom 90. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima definirana je zajednička pričuva kao prihod stambene zgrade za potrebe njenog održavanja, odnosno zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, a članak 85/2
istog zakona propisuje obvezu suvlasnika da moraju osnovati zajedničku pričuvu.Zakon o najmu stanova propisuje da najmoprimac plaća troškove u svezi stanovanja.Iz navedenog proizlazi da pričuvu ( troškove održavanja zgrade odnosno zajedničkih dijelova) plaća vlasnik, odnosno najmodavac. Ugovorne strane mogu ugovoriti i drugačije.

SOLEMNIZACIJA UGOVORA O NAJMU STANA? ŠTO TO ZNAČI?

Pitanje: Poštovana Ana, što je solemnizacija ugovora i što to konkretno znači u mom slučaju? Naime, želim unajmiti jedan stan ali vlasnica inzistira na solemnizaciji ugovora čiji trošak stavlja na mene. Do sada se nisam susreo s ovim pa me zanima možete li mi objasniti o čemu se radi?"
Pozdrav, Ladislav K.

Odgovor: Solemnizacija ugovora je postupak potvrde ugovora od strane javnog bilježnika, kod kojeg javni bilježnik provjerava odgovara li ugovor propisanoj formi, a nakon toga potvrđuje sadržaj ugovora, za razliku od ovjere potpisa, kada ovjerava samo potpis, a o sadržaju isprave ne vodi računa.
U takve se ugovore obično stavlja ovršna klauzula, pa takvi ugovori imaju snagu ovršne isprave. U Vašem slučaju to znači da najmodavac temeljem takvog solemiziranog ugovora u slučaju ne plaćanja ili zakašnjenja s plaćenjem najamnine, protiv Vas može pokrenuti ovršni postupak, te tražiti iseljenje, a bez da protiv Vas mora pokrenuti sudsku parnicu.

KUPNJA STANA S DODATNOM SOBOM KOJA NE POSTOJI
Pitanje: Dvije godine nakon što smo kupili stan javila nam se Agencija za zaštitu državne imovine i zatražila da plaćamo najamninu od 150.- kn mjesečno i to od dana kada smo sklopili Ugovor o kupnji. Dostavili su nam uplatnicu uz navode da u našem stanu postoji 10 m2 više (navodna soba), čiji je vlasnik RH, te da je bivši vlasnik zatražio otkup tog prostora. Nikakvi dokazi nisu priloženi, a u vlasničkom listu nema nikakvih tereta. Nismo pristali na njihov zahtjev, ali oni još uvijek uredno šalju uplatnice. U međuvremenu je došlo do etažiranja zgrade i stanova tako da je od nas zatraženo da se izjasnimo o otkupu tog navodnog prostora. Održana su dva ročišta u gruntovnici kada prvi put nisu pozvani predstavnici RH navodnom lapsus greškom, dok predstavnici GSK i Grada nisu došli pripremljeni. Od nas se tražilo da platimo vještačenje, što smo odbili tako da se održalo drugo ročište kada su se predstavnici RH izjasnili kako će oni naknadno odlučiti hoće li troškove vještačenja preuzeti na sebe ili ne? Uglavnom, sada čekamo obavijest o trećem ročištu. Stan smo kupili preko agencije i u naknadnom razgovoru sa bivšim vlasnikom saznali smo da on još uvijek GSK plaća nekih 45 kn za taj navodni prostor, te da se i od njega tražio otkup, a što on nije prihvatio (stan je kupio 1995 i da postoji Zapisnik o bodovanju prethodnog vlasnika, koji se ustvari odnosi na taj višak prostora). Sve te informacije su nam bile nepoznate prilikom kupnje, a u Ugovoru o kupnji je navedeno da stan nema nikakvih tereta ili potraživanja. Mi jednostavno neznamo svoja prava jer niti sudac iz Gruntovnice, niti Agencija nisu nam omogućili uvid ni u kakvu dokumentaciju ili dokaze, već cijelo vrijeme vrše pritisak na nas da otkupimo taj prostor iako nam nisu rekli uvjete ili da ćemo morati plaćati najamninu. Razgovarali smo sa par odvjetnika, ali nitko nije čuo za ovakav slučaj. Zahvaljujem uz pozdrav.

Odgovor: Iz svega navedenog očito je da u posjedu držite više stambenog prostora od onoga što ste kupili i za što imate valjane isprave, jer vas zemljišno knjižni sud ne može upisati u zemljišne knjige na cijeli stan koji držite u posjedu. Da bi se moglo odgovoriti kako i zašto je do toga došlo, te što bi trebalo napraviti da riješite ovu situaciju, trebalo bi izvršiti uvid u svu raspoloživu dokumentaciju koja se odnosi na ovaj stan, a za to mislim da bi svakako trebali angažirati odvjetnika.

ENERGETSKI CERTIFIKAT KAO UVJET ZA UKNJIŽBU
Pitanje: Poštovana, zanima me treba li mi energetski certifikat za upis u vlasništvo u zemljišnim knjigama?Hvala, Maja
Odgovor: Zakonska obveza ishođenja energetskog certifikata za prodavatelje važi od 01.07.2013. međutim nije prepreka za uknjižbu vlasništva u zemljišne knjige.

(NE)UVJETI ZA ŽIVOT
Pitanje: Poštovana,živim u iznajmljenoj kući od 12.07 20013. Kod usaljavanja najmodavac se obavezao da će platiti priključak plina da se može koristiti centralno grijanje.Do danas to nije učinjeno pa grijem samo sobu sa električnom grijalicom a najam uredno plaćam za cijelu kuću.Ugovor o najmu smo potpisali ali mi nije poznato dali je ovjeren jer ga nisam dobila natrag.Kome se u Varaždinu mogu obratiti za savjet ili pomoć jer život u hladnoj kući postaje neizdrživ? Lijep pozdrav,N.T.
Odgovor: U koliko ste u ugovoru o najmu ugovorili obvezu najmodavca da će ishoditi priključak za plin tada to možete od njega zahtjevati.Teško je dati potpun i ispravan odgovor na vaše pitanje bez uvida u ugovor o najmu, zato vam savjetujem da se oko vašeg problema savjetujete sa odvjetnikom .

PRIJAVA NAJMOPRIMCA
Pitanje: Poštovana, imam pitanje vezano za obveze mene kao najmoprimca. Naime, imam li ja obavezu prijaviti se na adresu na kojoj živim kao podstanar (iako sam iz istoga grada) i ima li to ikakve veze s prijavom poreza vlasnika stana?Lp, Tamara
Odgovor: Bez obzira što ostajete u istom gradu dužni ste u nadležnoj policijskoj upravi ili policijskoj postaji (PU/PP) izvršiti prijavu boravišta ako je ugovor o najmu sklopljen na vrijeme duže od tri mjeseca, ali ne duže od godine dana, ako je ugovor o najmu sklopljen na duže od godine dana tada prijavljuje prebivalište na toj adresi.Što se tiče prijave poreza po ugovoru o najmu to je obveza najmodavca i vi s tim nemate ništa.

PRIČUVA ZGRADE
Pitanje: Poštovana, obraćam Vam se u ime stanara jedne manje zgrade u Zagrebu (ima samo 5 stanova) sa sljedećim problemom. Naša zgrada je "stara" 6 godina i mi, vlasnici stanova, smo odlučili novcem iz pričuve popraviti i obnoviti neke stvari na zgradi (npr. pomaljati, dograditi nadsrešnicu iznad ulaznih vrata i sl.). Međutim, iz Gradskog stambenog su nam rekli da jedan od vlasnika stana ne plaća pričuvu i da sve dok se ne podmiri taj dug (cca 12.000 kn) ne možemo raspolagati novcem iz zajedničke pričuve. Molimo savjet što možemo učiniti u ovoj situaciji?
Pozdrav, Mladen K.
Odgovor: Prema odredbi članka 90. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namjenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.Zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine, a dopuštena su plaćanja troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine ili otplatu zajma uzetog za pokriće tih troškova.Činjenica da jedan suvlasnik ima dug s osnova ne plaćanja pričuve nije razlog zbog kojeg bi ostali suvlasnici bili ograničeni u raspolaganju s novcem iz pričuve za potrebe koje ste Vi spomenuli, a koje svakako spadaju u trošak održavanja i poboljšanja nekretnine.Protiv suvlasnika koji ne podmiruje svoju obvezu plaćanja pričuve bi svakako trebalo pokrenuti postupak prisilne naplate na njegovoj cjelokupnoj imovini.

STAMBENI KREDIT NAKON RASTAVE
Pitanje: Nakon pet godina braka odlučili smo se rastati. U braku smo kupili stan u kojem smo zajedno živjeli međutim kako sam u to vrijeme bio samo ja kreditno sposoban tako cijeli kredit tereti samo mene. Moja supruga također radi te smo tako zajednički otplaćivali rate kredita. Ona je otišla iz našeg zajendičkog stana i otplate su ostale na meni što mi je financijski teško izdržati. Prodaja stana bi značila financijski gubitak s obzirom na situaciju na tržištu, a i ja ne bih imao gdje živjeti. Djece nemamo. Zanima me imam li pravo tražiti da moja supruga (pravno još nije bivša) i dalje ravnopravno sudjeluje u otplati kredita?
Odgovor: Nekretnina koja je stečena u braku radom predstavlja bračnu stečevinu, neovisno o tome što je kupljena sredstvima dobivenima ugovorom o kreditu koji je s bankom sklopio samo jedan bračni drug i koji kredit otplaćuje samo jedan bračni drug. U slučaju razvoda braka, bračni drug, koji je u ugovornom odnosu s bankom po osnovi ugovora o kreditu, može jedino postaviti prema drugom bračnom drugu obveznopravni zahtjev za naknadu polovice iznosa plaćenog kredita.Ova bi se obveza naknade polovice iznosa plaćenog kredita temeljila na utvrđenoj činjenici da su sredstva dobivena ugovorom o kreditu utrošena na kupnju zajedničkog stana.